A compra de um apartamento na planta é fundamentada em uma promessa técnica e comercial: o comprador adquire a unidade com base nas perspectivas 3D, no folheto de vendas, no apartamento decorado e, principalmente, no Memorial Descritivo registrado em cartório pela incorporadora.
Contudo, no momento da vistoria de entrega das chaves, muitos adquirentes são surpreendidos com alterações substanciais: pisos de porcelanato substituídos por cerâmica simples, janelas e esquadrias de padrão inferior, áreas de lazer sem os equipamentos prometidos, tubulação de ar-condicionado suprimida ou vagas de garagem livres transformadas em vagas presas e descobertas.
Diante desse cenário, surge a pergunta: a construtora pode alterar o memorial descritivo unilateralmente durante a obra? Quais são os direitos de indenização e abatimento de preço garantidos pelo CDC?
Neste guia técnico e jurídico, você entenderá os limites da Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/1964), como agir na vistoria técnica e como exigir na Justiça o abatimento proporcional do valor ou indenização por desvalorização do imóvel.
#A Construtora Pode Alterar o Memorial Descritivo Sem Anuência dos Compradores?
Resposta Direta (AEO): Não. O Artigo 43, inciso IV, da Lei nº 4.591/1964 proíbe expressamente a incorporadora de modificar unilateralmente o projeto aprovado e o memorial descritivo sem autorização unânime de todos os compradores adquirentes, configurando publicidade enganosa e quebra contratual pelo CDC.
O Memorial Descritivo é o documento jurídico registrado na matrícula-mãe do empreendimento que detalha cada especificação técnica da edificação. O Artigo 43, IV, da Lei de Incorporação Imobiliária é taxativo:
"É vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal."
┌── Especificação Registrada em Cartório (Vinculante)
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MEMORIAL DESCRITIVO ┼── Cláusula de "Material Equivalente" NÃO Permite Rebaixar Padrão
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└── Alteração Sem Anuência = Descumprimento Contratual (Art. 35 CDC)Muitas construtoras inserem cláusulas genéricas afirmando que poderão substituir materiais por "marcas equivalentes". No entanto, a jurisprudência dos Tribunais de Justiça estabelece que essa prerrogativa só é válida em casos de descontinuidade comprovada de fabricação pelo fornecedor, sendo obrigatória a manutenção do mesmo nível ou padrão superior de qualidade e preço de mercado.
#Direitos do Comprador Pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC)
Resposta Direta (AEO): Pelo Artigo 35 do CDC, o comprador diante de alteração de memorial descritivo pode optar por exigir o cumprimento forçado da obrigação, aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente, rescindir o contrato com devolução de 100% dos valores pagos ou exigir abatimento proporcional do preço.
O Código de Defesa do Consumidor protege a legítima expectativa criada pela oferta publicitária (Arts. 30 e 31 do CDC):
- Exigência de Cumprimento Forçado: Obrigar a construtora a substituir os materiais instalados pelos itens originalmente descritos no memorial (ex: trocar pisos e esquadrias antes da entrega).
- Ação Estimatória / Quanti Minoris (Abatimento Proporcional do Preço): Prevista no Art. 442 do Código Civil e Art. 18, § 1º, III do CDC, permite ao proprietário ficar com o apartamento recebendo a restituição financeira da diferença de custo e da desvalorização de mercado.
- Indenização por Perdas e Danos e Dano Moral: Compensação financeira pela perda de utilidade, fruição reduzida de garagens ou desvalorização venal do patrimônio na revenda.
- Rescisão Contratual com Culpa Exclusiva da Construtora: Caso a alteração descaracterize o imóvel (como perda de vista definitiva ou rebaixamento severo da planta), o comprador pode rescindir o contrato com restituição de 100% dos valores pagos, com correção e juros, nos moldes da Súmula 543 do STJ.
#Exemplos Mais Comuns de Desvio de Projeto e Impacto Venal
As alterações não autorizadas costumam afetar tanto a unidade autônoma quanto as áreas comuns do edifício:
- Acabamentos Internos: Substituição de bancadas de granito/mármore por ardósia ou materiais sintéticos; portas de madeira maciça trocadas por portas ocas de baixa acústica; pisos vinílicos ou porcelanatos substituídos por cerâmica de segunda linha.
- Infraestrutura e Ar-Condicionado: Omissão da rede frigorígena, drenos e capacidade de carga elétrica para ar-condicionado anunciados no apartamento modelo.
- Garagens e Vagas: Vagas de garagem entregues menores do que o padrão municipal, presença de vigas e pilares que impedem a abertura de portas, ou conversão de vagas demarcadas em vagas rotativas presas.
- Áreas de Lazer e Fachada: Entrega de piscina sem sistema de aquecimento prometido, ausência de isolamento acústico nos salões de festas e modificação do padrão estético da fachada externa.
Para saber como inspecionar cada detalhe na entrega, utilize o nosso checklist de vistoria de apartamento na planta.
#Simulação Real: Desvalorização de Mercado e Cálculo de Indenização
Abaixo, simulamos a entrega de um apartamento na planta adquirido por R$ 500.000,00 onde uma perícia de engenharia diagnóstica identificou rebaixamento de acabamentos e restrição de uso na vaga de garagem.
Premissas do Laudo Pericial:
- Valor de Aquisição: R$ 500.000,00
- Desvios Constatados: Piso rebaixado de porcelanato para cerâmica (-R$ 12.000,00), remoção da tubulação embutida de ar-condicionado (-R$ 8.000,00) e vaga de garagem com pilar central gerando perda de 15% de manobra (-R$ 30.000,00 em depreciação de mercado).
| Item Periciado | Especificação Original (Memorial) | Especificação Entregue (Obra) | Desvalorização / Custo de Reparação |
|---|---|---|---|
| Revestimento de Pisos | Porcelanato Retificado 80x80cm | Cerâmica Esmaltada 45x45cm | R$ 12.000,00 (Diferença de insumos e troca) |
| Infraestrutura Climatização | Pontos em todos os quartos e sala | Apenas ponto de dreno na suíte | R$ 8.000,00 (Custo de quebra e nova tubulação) |
| Vaga de Garagem | Vaga Livre e Demarcada | Vaga com Pilar Obstrutivo (Vaga Presa) | R$ 30.000,00 (Depreciação venal permanente) |
| Total de Indenização Material (Quanti Minoris) | Conformidade Total | Desvio de 10% do Valor Venal | R$ 50.000,00 devidos pela Construtora |
Nota: Em decisões consolidadas do STJ, a construtora é condenada a pagar o valor apurado pelo perito judicial, acrescido de correção monetária desde a entrega e juros de mora de 1% ao mês.
Para entender como registrar essas não conformidades formalmente, confira nosso guia sobre reprovação de vistoria e termo de ressalva.
#Como Proceder na Vistoria Técnica: Passo a Passo
Resposta Direta (AEO): Durante a vistoria, compare os itens instalados com o memorial descritivo anexo ao contrato. Registre todas as inconformidades por fotos e vídeos, não assine o termo de recebimento sem ressalvas e contrate engenheiro perito para laudo extrajudicial.
- Leve o Memorial Descritivo Impresso: Compare as marcas de louças, torneiras, disjuntores, espessura de vidros e modelos de esquadrias com o documento original registrado.
- Exija o Termo de Vistoria com Ressalvas: Caso identifique desvios, descreva cada item detalhadamente no relatório de inspeção da construtora. Recuse a assinatura do "Termo de Entrega Definitiva e Quitação Plena".
- Elaboração de Laudo Técnico de Engenharia: Para instruir notificação extrajudicial ou processo indenizatório, contrate um perito avaliador filiado ao IBAPE para confeccionar um laudo de conformidade conforme a NBR 15575. Saiba mais sobre as normas técnicas em Manual do Proprietário e NBR 15575.
- Notificação Extrajudicial com Prazo: Notifique a construtora fixando prazo de 30 dias (Art. 18 do CDC) para retificar os itens sanáveis ou apresentar proposta formal de compensação financeira.
#Perguntas Frequentes (FAQ)
Posso pegar as chaves e processar a construtora depois pelo desvio de projeto?
Sim. O recebimento das chaves não quita vícios ocultos nem desvios de projeto se você tiver formalizado o termo de ressalva na vistoria ou notificado a construtora no prazo decadencial de 90 dias para vícios aparentes (Art. 26 do CDC) ou dentro do prazo prescricional de 5 a 10 anos para perdas e danos pelo Código Civil (Art. 205). Veja mais em vícios construtivos aparentes e ocultos no imóvel novo.
O que fazer se a metragem do apartamento entregue for menor que a anunciada?
Se a área privativa do apartamento for menor em proporção superior a 5% (1/20) em relação à planta contratada, trata-se de venda ad mensuram, dando direito a exigir o complemento da área, abatimento do preço ou rescisão contratual com perdas e danos (Art. 500 do Código Civil). Confira nosso artigo sobre diferença de metragem no apartamento na planta: ad mensuram vs ad corpus.
A construtora pode alegar que a maquete e o folheto eram meramente ilustrativos?
Não. A publicidade veiculada integra o contrato celebrado (Art. 30 do CDC). Imagens de maquetes, folhetos de lançamento e o próprio apartamento decorado vinculam a incorporadora, que não pode se esquivar de entregar os diferenciais prometidos sob o pretexto de "imagens meramente ilustrativas".
#Prepare sua Vistoria de Entrega com o Meu Apê
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