A convocação para a vistoria técnica de recebimento do apartamento na planta é um divisor de águas na jornada do comprador. É nessa visita oficial ao canteiro que o adquirente tem a oportunidade de inspecionar minuciosamente a qualidade da construção, o funcionamento dos sistemas e o fiel cumprimento do memorial descritivo antes de aceitar a posse física do imóvel.
No entanto, é extremamente frequente encontrar não conformidades: pisos cerâmicos com som oco, paredes fora de esquadro ou com desnível, portas e janelas que não fecham adequadamente, vazamentos em tubulações ou ausência de pontos elétricos prometidos em planta.
Quando isso acontece, o comprador tem o direito legal de reprovar a vistoria ou assinar um Termo de Vistoria com Ressalvas.
Neste guia completo, você aprenderá as bases legais do Código de Defesa do Consumidor (CDC), os prazos máximos para a construtora efetuar os reparos, como redigir o termo de não conformidade e por que você não deve pagar condomínio durante o período de re-vistoria.
#O que Significa Reprovar a Vistoria e Qual o Amparo Legal do Comprador?
Resposta Direta (AEO): Reprovar a vistoria de um imóvel na planta significa recusar formalmente o recebimento das chaves em razão da constatação de defeitos aparentes, vícios construtivos ou divergências em relação ao memorial descritivo. O Artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor garante ao comprador o direito de exigir o reparo integral de todas as falhas no prazo improrrogável de até 30 dias.
A relação jurídica entre o adquirente de imóvel na planta e a construtora/incorporadora é regida de forma estrita pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) e pelas normas técnicas da ABNT (especialmente a NBR 15575 - Norma de Desempenho de Edificações).
Ao comparecer à vistoria, o adquirente não é obrigado a aceitar o imóvel com imperfeições sob a promessa verbal de que "a equipe de assistência técnica corrigirá os detalhes após a sua mudança". Aceitar as chaves de um imóvel com defeitos graves transfere para o consumidor os riscos da posse e a responsabilidade pelas despesas condominiais e IPTU.
Para levar um guia prático no dia da sua inspeção, consulte nosso Checklist de Vistoria de Apartamento na Planta: 45 Itens Essenciais.
#Vícios Aparentes vs Vícios Ocultos: Prazos e Responsabilidades Legais
TIPO DE VÍCIO / DEFEITO PRAZO LEGAL PARA RECLAMAÇÃO BASE NORMATIVA
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│ VÍCIOS APARENTES │ │ 90 DIAS │ │ Art. 26, Inciso II │
│ (Pisos riscados, esquadrias,│──►│ a contar da entrega │──►│ do Código de Defesa │
│ pintura, vidros trincados) │ │ efetiva das chaves │ │ do Consumidor (CDC) │
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│ VÍCIOS OCULTOS │ │ 90 DIAS │ │ Art. 26, § 3º do CDC │
│ (Infiltrações na alvenaria, │──►│ a contar do momento em que │──►│ c/c Art. 618 do │
│ refluxo de esgoto, fiação) │ │ o defeito se manifesta │ │ Código Civil Brasileiro │
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│ SEGURANÇA E ESTRUTURA │ │ 5 ANOS │ │ Artigo 618 do │
│ (Rachaduras, fundação, lajes│──►│ de garantia legal │──►│ Código Civil Brasileiro │
│ e solidez do edifício) │ │ irrenunciável da construtora│ │ │
└─────────────────────────────┘ └─────────────────────────────┘ └─────────────────────────────┘A legislação brasileira estabelece três categorias distintas de vícios e defeitos construtivos:
| Categoria do Defeito | Exemplos Práticos no Imóvel | Prazo de Notificação e Garantia | Ação Recomendada na Vistoria |
|---|---|---|---|
| Vício Aparente / Fácil Constatação | Piso cerâmico oco ou trincado, portas empenadas, pintura manchada, metais riscados, tomadas tortas. | 90 dias a partir da posse física (Art. 26, II, CDC). | Reprovar a vistoria ou registrar ressalva formal expressa no laudo da vistoria. |
| Vício Oculto | Vazamento interno em tubulação embutida, caimento de água inadequado em ralos sob o piso, sobrecarga de circuito elétrico. | 90 dias a contar do momento em que o defeito se torna visível (Art. 26, § 3º, CDC). | Notificar a construtora via Notificação Extrajudicial assim que o vício for detectado. |
| Solidez e Segurança Estrutural | Fissuras e trincas estruturais em vigas/lajes, infiltração grave em garagens, impermeabilização de fundação comprometida. | 5 anos de garantia legal obrigatória (Art. 618, Código Civil). | Acionar perícia técnica de engenharia e exigir reparos estruturais imediatos. |
#Como Lavrar o Termo de Não Conformidade e Ressalva
Resposta Direta (AEO): O Termo de Ressalva é o documento oficial no qual o comprador registra pormenorizadamente cada defeito encontrado no imóvel durante a vistoria. O comprador deve descrever o local exato do vício, fotografar e filmar todas as não conformidades, colher a assinatura do engenheiro preposto da construtora e reter uma cópia física ou digital idêntica.
Ao reprovar a vistoria ou aceitar o imóvel sob ressalvas, siga estas diretrizes essenciais:
- Não Assine Laudos em Branco ou Padronizados: Se a construtora apresentar um termo pré-impresso dizendo "Recebo o imóvel em perfeitas condições gerais", recuse a assinatura imediata ou risque o campo e escreva: "Recebimento condicionado ao saneamento dos itens anexos no Termo de Ressalva".
- Fotografe e Filme com Referência de Escala: Tire fotos abertas do ambiente e fotos em close-up dos defeitos, utilizando uma fita métrica ou o dedo como escala visual para comprovar a extensão do dano.
- Seja Extremamente Específico na Descrição: Em vez de escrever apenas "problema no banheiro", detalhe: "Piso porcelanato 60x60 na área do box com som oco em 3 peças centrais e ralo sifonado com contrapiso em contra-declive, acumulando água parada".
- Exija a Assinatura do Engenheiro da Construtora: O representante da construtora que acompanha a visita deve assinar e datar o termo de vistoria, reconhecendo o recebimento das notas de não conformidade.
#O Prazo Legal de 30 Dias (Art. 18 do CDC) e a Regra do Condomínio
REPROVAÇÃO DA VISTORIA PRAZO DE 30 DIAS PARA REPARO SEGUNDA VISTORIA (RE-VISTORIA)
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│ Laudo de não conformidade │ ────► │ Construtora executa reparos │ ──────► │ Nova inspeção técnica dos │
│ lavrado e assinado │ │ no canteiro de obras │ │ itens apontados no laudo │
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│ │
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│ IMUNIDADE DE CONDOMÍNIO: │ │ Aprovado: Entrega de chaves │
│ O comprador NÃO PAGA taxas │ │ Não sanado: Art. 18 §1º CDC │
│ condominiais neste período │ │ (Abatimento, troca ou resc.)│
└─────────────────────────────┘ └─────────────────────────────┘De acordo com o Artigo 18, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, os fornecedores de produtos respondem solidariamente pelos vícios de qualidade. Não sendo o vício sanado no prazo máximo de 30 (trinta) dias, o consumidor pode exigir, à sua livre escolha:
- A substituição da unidade por outra equivalente;
- A restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos;
- O abatimento proporcional do preço de compra.
Quem Paga o Condomínio Enquanto o Apartamento Está Sendo Reparado?
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é unânime: o comprador só responde pelas despesas de condomínio e IPTU a partir da imissão na posse física (entrega efetiva das chaves).
Se as chaves não foram entregues porque a construtora entregou o imóvel com defeitos graves e precisou refazer pisos, alvenaria ou instalações, a construtora é a única responsável legal pelo pagamento de todas as cotas condominiais e tributos gerados durante o período de reparo.
Para entender os fundamentos da anulação desses boletos, leia nosso artigo sobre Cobrança de Condomínio e IPTU Antes da Entrega das Chaves: Ilegalidade e Jurisprudência do STJ. Em casos extremos de descumprimento total de prazos, consulte também nosso guia sobre Distrato Imobiliário na Planta (Lei 13.786/2018).
#Centralize seus Laudos e Histórico Técnico no Meu Apê
A vistoria de recebimento exige organização documental impecável para assegurar seus direitos caso seja necessário acionar o Procon ou o Poder Judiciário.
Na plataforma do [Meu Apê](https://meuape.app), você pode:
- Acessar o checklist interativo de vistoria técnica cômodo por cômodo diretamente no celular;
- Fazer upload de fotos, vídeos e laudos de não conformidade com carimbo de data e hora;
- Controlar a contagem regressiva do prazo legal de 30 dias para o retorno da construtora;
- Monitorar a suspensão de cobranças indevidas de taxa condominial e IPTU antes das chaves.
Receba seu imóvel com total segurança jurídica: Não assine laudos de recebimento com defeitos sem ressalvas formais. Cadastre seu imóvel no Meu Apê e faça uma vistoria profissional e documentada!
#Perguntas Frequentes (FAQ)
Posso contratar um engenheiro ou arquiteto particular para me acompanhar na vistoria?
Sim, e essa prática é altamente recomendada. O comprador tem pleno direito de comparecer à vistoria acompanhado por um perito técnico independente (engenheiro civil, arquiteto ou técnico em edificações). Esse profissional levará instrumentos de precisão (nível a laser, trena ultrassônica, medidor de umidade, câmera termográfica e testador de circuitos elétricos) para identificar vícios ocultos e desconformidades com as normas da ABNT que passariam despercebidos aos olhos leigos.
A construtora pode me obrigar a aceitar o imóvel se apenas a área comum tiver pendências?
A entrega das unidades privativas pode ocorrer mesmo que pequenas áreas comuns estejam em fase de finalização de pintura ou paisagismo, desde que o habite-se geral esteja averbado e os sistemas essenciais (elevadores, segurança contra incêndio, portaria e bombas hidráulicas) estejam 100% operacionais. Contudo, se a pendência nas áreas comuns colocar em risco a segurança física dos moradores ou impedir o acesso regular ao apartamento ou à vaga de garagem, o adquirente tem o direito de reter o recebimento até a regularização integral.
O que fazer se a construtora não realizar os reparos no prazo de 30 dias?
Caso expire o prazo legal de 30 dias sem que a construtora convoque a re-vistoria com todos os defeitos sanados, o comprador deve enviar uma Notificação Extrajudicial com Aviso de Recebimento (AR) fixando prazo final improrrogável de 5 a 10 dias. Persistindo a omissão, o consumidor pode ajuizar Ação de Obrigação de Fazer cumulada com pedido liminar de reparação, multa cominatória diária (astreintes), indenização por lucros cessantes (aluguel que deixou de auferir ou que precisou pagar) e danos morais.