A entrega das chaves de um apartamento novo é um momento de grande celebração, mas também o início de uma etapa técnica crucial: o acompanhamento das garantias construtivas da edificação.
Muitos proprietários acreditam equivocadamente que toda e qualquer falha no imóvel possui a famosa "garantia de 5 anos". Na prática, a legislação brasileira divide as garantias entre segurança estrutural (garantia quinquenal legal) e as garantias específicas por subsistema construtivo, parametrizadas pela Norma de Desempenho de Edificações Habitacionais (ABNT NBR 15575) e pelo Manual do Proprietário.
Neste guia técnico, apresentamos a tabela consolidada com os prazos de garantia de cada componente do seu imóvel, as causas que geram perda de cobertura e o passo a passo para notificar a construtora tempestivamente antes que seu direito decaia.
#O Que é a NBR 15575 e Qual a Sua Importância na Garantia de Imóveis Novos?
A NBR 15575 da ABNT (Norma de Desempenho de Edificações Habitacionais) estabelece os critérios técnicos obrigatórios de segurança estrutural, estanqueidade à água, isolamento acústico, durabilidade e desempenho térmico para edificações residenciais no Brasil, definindo a Vida Útil de Projeto (VUP) e os prazos mínimos de garantia para cada componente construtivo.
Publicada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a NBR 15575 revolucionou a construção civil ao instituir a responsabilidade por desempenho: não basta que uma parede ou janela seja construída com materiais aprovados; ela precisa demonstrar capacidade real de suportar cargas, vedar a água da chuva e isolar ruídos conforme parâmetros objetivos de engenharia diagnóstica.
A norma divide as obrigações entre:
- Responsabilidade do Incorporador/Construtor: Projetar e construir obedecendo aos níveis mínimos de desempenho e Vida Útil de Projeto (VUP);
- Responsabilidade do Proprietário e Condomínio: Executar as manutenções preventivas nos termos da NBR 5674 e do Manual do Proprietário.
#Tabela Prática de Prazos de Garantia da Construção Civil
Os prazos de garantia variam conforme o subsistema da edificação. A solidez estrutural e segurança possuem garantia legal irrenunciável de 5 anos (Artigo 618 do Código Civil). Para instalações hidrossanitárias, impermeabilizações e esquadrias, os prazos contratuais e normativos variam de 1 a 5 anos, contados a partir da emissão do Habite-se ou entrega formal das chaves.
A tabela a seguir consolida os prazos de garantia técnica definidos pela NBR 15575, pelo Guia de Garantias da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e pelo Código Civil Brasileiro:
| Subsistema Construtivo | Componente / Falha Típica | Prazo de Garantia | Base Normativa / Legal |
|---|---|---|---|
| Estrutura e Fundações | Rachaduras estruturais, trincas em vigas e pilares, recalque de fundações | 5 anos | Art. 618 do Código Civil (Garantia Legal) |
| Impermeabilização | Infiltrações em lajes, vazamentos em floreiras, umidade ascendente em paredes | 5 anos | NBR 15575 / Código Civil |
| Instalações Hidrossanitárias | Tubulações embutidas, prumadas de esgoto e vazamentos não aparentes | 3 a 5 anos | NBR 15575 / Manual CBIC |
| Revestimentos Cerâmicos / Pisos | Desplacamento de azulejos, piso cerâmico oco, trincas no esmalte | 2 anos | NBR 15575 / Manual da Construtora |
| Esquadrias de Alumínio e PVC | Infiltração de água por vedação ressecada, falha de fixação e estanqueidade | 2 a 5 anos | NBR 15575 / NBR 10821 |
| Instalações Elétricas | Disjuntores, fiação interna e quadros de distribuição | 1 a 3 anos | NBR 15575 / NBR 5410 |
| Pintura e Texturas | Descascamento precoce, bolhas de umidade, eflorescências | 1 ano | NBR 15575 / Manual CBIC |
| Fechaduras e Ferragens | Quebra mecânica de cilindros, travas e emperramentos | 1 ano | NBR 15575 / Código do Consumidor |
| Vedações e Rejuntes | Fissuras superficiais em rejuntes e calafetações de silicone | 1 ano | NBR 15575 |
Atenção técnica: Para vícios ocultos (aqueles que não podem ser identificados na vistoria inicial das chaves), o prazo de reclamação do Artigo 26, § 3º do Código de Defesa do Consumidor (CDC) inicia-se apenas no momento em que o defeito se torna evidente ([veja como diferenciar vícios aparentes e ocultos](/blog/vicios-construtivos-aparentes-ocultos-imovel-novo-prazos-garantia-cdc)).
#A Perda de Garantia por Falta de Manutenção Preventiva
O Manual do Proprietário entregue pela construtora detalha as rotinas de manutenção preventiva que cabem ao comprador e ao condomínio (como limpeza periódica de ralos, verificação de rejuntes e repintura). O descumprimento injustificado do plano de manutenção (conforme NBR 5674) pode acarretar a perda legítima da garantia sobre o componente afetado.
Para não perder a cobertura técnica da construtora, o proprietário deve estar atento às condutas que ensejam exclusão de responsabilidade:
- Alterações e Reformas sem ART/RRT (NBR 16280): Realizar demolição de paredes, abertura de vãos ou ranhuras em alvenaria estrutural sem laudo de engenheiro e Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) cancela a garantia estrutural da unidade;
- Substituição Inadequada de Louças e Metais: Trocar tubulações ou perfurar instalações sem respeitar a planta hidráulica "as built" entregue no manual;
- Ausência de Manutenção de Rejuntes: Não repor o rejuntamento de boxes de banheiro e pias, gerando infiltrações no apartamento vizinho de baixo por desídia de conservação básica.
#Passo a Passo para Notificar Extrajudicialmente a Construtora
Ao identificar um vício, o proprietário deve fotografar e filmar a avaria com régua métrica para escala, abrir chamado técnico no portal de atendimento da construtora e, caso não haja resolução tempestiva em 30 dias (Art. 18 do CDC), formalizar Notificação Extrajudicial via Cartório de Títulos e Documentos ou correspondência com Aviso de Recebimento (AR) para interromper o prazo prescricional.
Para blindar seus direitos e garantir a realização dos reparos:
1. Registro Fotográfico e Diagnóstico
Fotografe e filme a patologia construtiva em alta resolução, utilizando uma régua ou trena posicionada ao lado da fissura ou mancha para comprovar a dimensão do dano.
2. Abertura de Chamado Formal no SAC
Abra o chamado de assistência técnica no portal oficial da construtora. Guarde o número do protocolo, data de abertura e cópia de todos os e-mails trocados. Evite solicitações informais via aplicativo de mensagens sem protocolo corporativo.
3. Notificação Extrajudicial com Aviso de Recebimento (AR)
Caso a construtora não realize a vistoria técnica e os reparos no prazo legal de 30 dias (Artigo 18 do CDC), envie Notificação Extrajudicial formal assinada, fixando prazo improrrogável de 10 dias para início das obras de recuperação sob pena de ação judicial de obrigação de fazer cumulada com perdas e danos (veja como formalizar a reprovação de vistoria com termo de ressalva e como auditar as áreas comuns do condomínio).
#Gerencie a Vistoria e Garantia do Seu Apê na Prática
Vai receber as chaves do seu imóvel ou identificou vícios construtivos dentro do prazo de garantia?
No Meu Apê (https://meuape.app), você acessa o checklist interativo de vistoria com mais de 45 itens técnicos (acesse o checklist de vistoria técnica), armazena fotos dos chamados e gera notificações prontas para exigir seus direitos junto à construtora.
👉 [Acesse o Meu Apê e faça a gestão inteligente da garantia do seu apartamento!](https://meuape.app)
#Perguntas Frequentes
O prazo de garantia começa a contar da expedição do Habite-se ou da entrega física das chaves?
Para o comprador individual em relação à sua unidade autônoma (apartamento), os prazos de garantia e decadência começam a contar a partir da imissão formal na posse (entrega das chaves) com a assinatura do termo de recebimento. Já para as áreas comuns do condomínio (fachada, garagens, elevadores e áreas de lazer), a contagem inicia-se na data da Assembleia Geral de Instalação (AGI) ou expedição do Habite-se com a entrega à comissão de moradores (veja as regras da AGI e áreas comuns).
A construtora pode se recusar a consertar infiltração alegando que a garantia de 1 ano do rejunte acabou?
Não. Se a infiltração for decorrente de falha na impermeabilização da laje ou na tubulação hidráulica embutida, a garantia legal aplicável é de 5 anos (Código Civil e NBR 15575). A construtora tem a obrigação de realizar laudo pericial para demonstrar que o vício decorreu exclusivamente de falta de manutenção do morador, não podendo presumir a culpa do consumidor.
O que fazer se a construtora realizar um reparo que volte a apresentar defeito meses depois?
Quando a construtora executa um reparo de assistência técnica, o prazo de garantia sobre o serviço refeito é reiniciado a partir da nova entrega do conserto. Se o vício reaparecer sucessivamente caracterizando vício congênito ou insanável, o comprador pode requerer abatimento proporcional do preço, substituição do produto ou rescisão contratual com perdas e danos nos termos do Código de Defesa do Consumidor.