Restituição de ITBI Pago a Maior no Imóvel na Planta: Como Recuperar Valores Após o Tema 1113 do STJ, Prazos e Documentos

A compra de um imóvel na planta envolve custos cartorários e tributários expressivos na entrega das chaves, sendo o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) um dos maiores desembolsos do adquirente (alíquotas que variam entre 2% e 3% sobre o valor da operação nas principais capitais brasileiras). No entanto, durante décadas, prefeituras de grandes municípios — como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Curitiba — cobraram o ITBI de forma flagrantemente inconstitucional, utilizando uma base de cálculo artificialmente inflacionada denominada "Valor Venal de Referência".

Essa prática abusiva foi definitivamente sepultada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) através do julgamento vinculante do Tema Repetitivo 1113. Como resultado dessa decisão histórica, centenas de milhares de compradores de imóveis na planta têm o direito legal de reaver todo o dinheiro pago a maior, corrigido monetariamente pela Taxa Selic.

Neste guia técnico, você aprenderá o passo a passo completo para requerer a restituição administrativa ou judicial do ITBI, os documentos necessários, as regras de prescrição de 5 anos e como calcular o valor exato a ser reembolsado.

#O Que Determina o Tema 1113 do STJ Sobre a Base de Cálculo do ITBI?

O Tema 1113 do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.937.821/SP) fixou três teses vinculantes determinando que a base de cálculo do ITBI é o valor real da transação declarado pelo contribuinte, sendo ilegal a fixação prévia de valores venais de referência pelas prefeituras municipais.

As três teses fixadas pela Primeira Seção do STJ estabelecem:

1. Valor da Transação como Base Legal: A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, tampouco a limites mínimos ou máximos previamente fixados pelo Fisco municipal.
2. Presunção de Boa-Fé do Contribuinte: O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade e boa-fé, que somente pode ser desconstituída pelo Fisco mediante a instauração de processo administrativo individual (art. 148 do Código Tributário Nacional).
3. Ilegalidade do Valor Venal de Referência: O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente sem o devido contraditório.

Para compreender os detalhes da decisão, confira nosso artigo aprofundado sobre a base de cálculo do ITBI no imóvel na planta e o Tema 1113 do STJ.

#O Prazo Prescricional Quinquenal: Até Quando Você Pode Pedir a Devolução?

O direito de pleitear a restituição de tributos pagos a maior prescreve em exatamente 5 (cinco) anos, contados da data da efetiva extinção do crédito tributário (ou seja, a data do pagamento do DUC/DARE de ITBI), conforme estipulado no artigo 168, inciso I, do Código Tributário Nacional (CTN).

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│                   LINHA DO TEMPO DA PRESCRIÇÃO QUINQUENAL DO ITBI       │
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│ Data do Pagamento da Guia de ITBI:  [ 15 de Outubro de 2021 ]          │
│ Prazo Limite Improrrogável (5 anos): [ 15 de Outubro de 2026 ]         │
│ Consequência: Protocolar o pedido após essa data extingue o direito.    │
└────────────────────────────────────────────────────────────────────────┘

Se você pagou a guia de ITBI emitida pela prefeitura com valor superior ao valor contratual do seu apartamento nos últimos cinco anos, o seu direito de ação e cobrança está plenamente resguardado. Além disso, não se esqueça de verificar se você tem direito ao desconto de 50% na escritura e registro do primeiro imóvel pela Lei 6.015/73.

#Simulação Real de Restituição: Caso Prático na Capital de São Paulo

A tabela abaixo simula o caso real de um apartamento comprado na planta por R$ 380.000,00, cujo ITBI foi cobrado pelo Município de São Paulo com base em um "Valor Venal de Referência" arbitrado em R$ 560.000,00 (alíquota de 3%):

Nesse caso típico, o proprietário recebe mais de R$ 7.300,00 de volta na sua conta corrente, corrigidos com a taxa básica de juros do país.

#Passo a Passo para Requerer a Restituição de ITBI

A restituição de ITBI pago indevidamente pode ser obtida por via administrativa ou judicial. No entanto, na maioria das capitais, a via judicial (Juizado Especial da Fazenda Pública) é a mais célere e eficaz, visto que as procuradorias municipais costumam indeferir pedidos administrativos de forma genérica.

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│               FLUXOGRAMA PARA O PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE ITBI          │
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│ 1. Levantamento da Guia Paga de ITBI e Comprovante de Quitação Bancária│
│ 2. Cópia do Contrato de Compra e Venda e Escritura/Financiamento       │
│ 3. Elaboração do Cálculo de Liquidação com Atualização pela Taxa Selic │
│ 4. Ajuizamento da Ação de Repetição de Indébito Tributário             │
│ 5. Expedição de RPV (Requisição de Pequeno Valor) ou Compensação       │
└────────────────────────────────────────────────────────────────────────┘

1. Reunir a Documentação Probatória:

• Comprovante de pagamento original da guia de ITBI (DUC/DAM/DARE).
• Espelho da guia de ITBI contendo a discriminação da base de cálculo adotada pela prefeitura.
• Cópia do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda ou Contrato de Financiamento Habitacional com força de escritura pública.
• Matrícula atualizada do imóvel com o registro da alienação.

1. Elaborar a Memória de Cálculo: Calcule a diferença entre o valor efetivamente recolhido e o valor devido sobre a transação declarada, aplicando a correção monetária pela Taxa Selic desde a data de cada desembolso (Súmula 162 e 523 do STJ).
2. Propositura da Ação de Repetição de Indébito: Ajuíze a ação perante o Juizado Especial da Fazenda Pública competente. Como a causa envolve teses repetitivas do STJ com efeito vinculante, as sentenças são favoráveis e de trâmite célere.
3. Recebimento via RPV: Valores de até 30 a 60 salários mínimos (a depender do teto municipal de RPV) são pagos diretamente na conta bancária do titular em até 60 a 90 dias após o trânsito em julgado.

#E Se a Prefeitura Exigir o Valor de Referência Antes de Eu Pagar?

Se você está na fase de entrega das chaves e a prefeitura emitiu a guia de ITBI calculada sobre o valor de referência abusivo, não é necessário pagar o valor a maior para depois pedir a restituição.

Você pode impetrar um Mandado de Segurança com pedido de liminar antes do recolhimento, anexando a tese vinculante do Tema 1113 do STJ. Os juízes concedem liminares imediatas determinando que a Secretaria de Finanças do Município recalcule a guia de ITBI exclusivamente sobre o valor do contrato de compra e venda, permitindo a lavratura da escritura e o registro sem desembolsos ilegais prévios.

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#Perguntas Frequentes

É necessário contratar advogado para entrar com a ação de restituição de ITBI?

Para causas cujo valor total a ser restituído seja inferior a 60 salários mínimos, a ação de repetição de indébito tributário pode ser ajuizada perante o Juizado Especial da Fazenda Pública. Em causas de até 20 salários mínimos, o cidadão pode, em tese, ajuizar diretamente sem advogado, embora o acompanhamento de um profissional especializado em Direito Imobiliário e Tributário seja altamente recomendável para a correta juntada dos memoriais de cálculo e execução da RPV.

O ITBI pago sobre o valor de cessão de direitos ou repasse também pode ser restituído?

Sim. Se na cessão de direitos de um imóvel na planta a prefeitura cobrou o imposto sobre uma base fictícia ou exigiu o ITBI antes do registro da transferência da propriedade no RGI (conforme o Tema 1124 do STF, o ITBI só é devido com a transferência efetiva no Registro de Imóveis), o contribuinte tem direito à repetição de indébito de tudo o que foi exigido fora dos parâmetros legais.

O município pode fiscalizar o valor que declarei no contrato?

Sim. O Tema 1113 do STJ deixa claro que o Fisco municipal não é obrigado a aceitar cegamente um valor declarado que apresente indícios claros de subavaliação fraudulenta (ex: declarar R$ 100.000 em um imóvel avaliado em R$ 800.000). No entanto, para desconsiderar a declaração do contribuinte, a prefeitura é legalmente obrigada a abrir um processo administrativo individual fundamentado com base no artigo 148 do CTN, assegurando o contraditório e a ampla defesa.