Individualização de Matrícula e Averbação do Habite-se: Por Que o Repasse de Custas ao Comprador É Ilegal (Art. 44 Lei 4.591/64)

Ao se aproximar o momento da entrega das chaves do imóvel adquirido na planta, muitos compradores são surpreendidos por cobranças cartorárias adicionais enviadas pelas construtoras sob rubricas como "taxa de individualização de matrícula", "abertura de matrícula da unidade autônoma" ou "averbação da construção do condomínio", com valores que costumam variar entre R$ 2.000,00 e R$ 8.000,00 por unidade.

O que a grande maioria dos consumidores desconhece é que o repassar essas custas cartorárias ao comprador é uma prática absolutamente ilegal e nula, expressamente proibida pelo Artigo 44 da Lei nº 4.591/1964 (Lei de Incorporações Imobiliárias) e amplamente repelida pelos Tribunais de Justiça e pelo STJ.

Neste artigo, explicamos com rigor técnico quais despesas cartorárias pertencem exclusivamente à incorporadora e quais pertencem ao comprador, revelando como impugnar a cobrança abusiva e economizar milhares de reais nas chaves.

#O Que São a Individualização de Matrícula e a Averbação da Construção?

A averbação da construção e a individualização de matrícula são atos registrais obrigatórios nos quais a incorporadora formaliza perante o Cartório de Registro de Imóveis a conclusão física do edifício (Habite-se) e o desmembramento da matrícula mãe nos registros individuais de cada apartamento.

Durante o período de construção do empreendimento imobiliário, todo o terreno e a edificação em andamento encontram-se registrados sob uma única certidão: a chamada matrícula matriz (ou matrícula mãe).

Quando as obras são concluídas e a Prefeitura Municipal expede o Auto de Conclusão de Obra (Habite-se), a construtora é obrigada por lei a levar essa certidão ao Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente para averbar o término da construção e proceder à instituição e especificação do condomínio edilício.

Esse procedimento desmembra a matrícula mãe em dezenas ou centenas de matrículas autônomas individualizadas — uma para cada apartamento e vaga de garagem. Sem essa individualização prévia executada pela construtora, é juridicamente impossível ao comprador registrar o seu contrato de financiamento bancário e transferir a propriedade para o seu nome.

#O Repasse ao Comprador e a Ilegalidade Flagrante Frente ao Artigo 44 da Lei 4.591/64

O Artigo 44 da Lei nº 4.591/1964 impõe como dever exclusivo do incorporador imobiliário a requisição e o pagamento dos custos de averbação da construção e individualização das unidades, tornando nula qualquer cláusula contratual que transfira essas despesas ao comprador.

O texto do Artigo 44 da Lei de Incorporações Imobiliárias é categórico e não deixa margem para interpretações dúbias:

"Art. 44. Após a concessão do 'habite-se' pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação." (Lei nº 4.591/1964).

A lógica legal é elementar: a individualização de matrícula e a averbação da edificação são a etapa final da atividade de incorporação imobiliária. A construtora não está vendendo uma fração ideal de terra com tijolos empilhados; ela assumiu o compromisso contratual de entregar uma unidade imobiliária perfeita, legalizada e autônoma.

Portanto, as taxas cobradas pelo Cartório de Registro de Imóveis para transformar o terreno em matrículas individualizadas são custos intrínsecos à atividade empresarial da incorporadora. Repassar esse custo ao consumidor infringe:

• O Art. 44 da Lei 4.591/64 (obrigação privativa do incorporador);
• O Art. 51, incisos I e IV, do CDC (nulidade de cláusulas que exonerem o fornecedor de suas obrigações legais ou que imponham desvantagem exagerada ao consumidor);
• O Art. 39, inciso V, do CDC (exigência de vantagem manifestamente excessiva).

#Despesas da Construtora vs Despesas do Comprador: O Que Cabe a Quem?

A construtora é a única responsável pelas despesas de averbação da obra, habite-se, desmembramento e individualização de matrículas, enquanto o adquirente responde exclusivamente pelos custos de transferência de titularidade (ITBI e registro do contrato de compra/mútuo na sua matrícula já aberta).

Muitas construtoras tentam confundir o comprador emitindo uma "guia unificada de cartório" contendo despesas que são de sua responsabilidade misturadas com tributos municipais legítimos.

A tabela a seguir delimita com exatidão a divisão legal de responsabilidades financeiras na fase de entrega do imóvel:

Para entender como economizar nas custas legítimas de registro, leia nosso guia sobre desconto de 50% em cartório e escritura pela Lei 6.015/73 e a base de cálculo correta do imposto no Tema 1113 do STJ para o ITBI.

#Simulação Financeira: Quanto as Construtoras Cobram Indevidamente

O repasse indevido das despesas de averbação e individualização de matrícula onera ilegalmente o comprador em valores médios que vão de R$ 2.400,00 a R$ 6.800,00 por apartamento, dependendo da tabela de emolumentos do estado.

Os cartórios de registro de imóveis cobram seus emolumentos com base em tabelas estaduais regulamentadas pelos Tribunais de Justiça locais. Quando a construtora divide a conta global do cartório entre os adquirentes, o prejuízo imposto ao consumidor atinge cifras alarmantes.

Abaixo apresentamos a estimativa média cobrada indevidamente por apartamento em diferentes estados brasileiros:

Muitos compradores, pressionados pelo medo de atrasar a liberação do financiamento habitacional da Caixa e perder as chaves, acabam pagando esses boletos sem questionar. Entenda os custos globais dessa fase em nosso dossiê sobre os custos totais da entrega das chaves.

#Como Notificar a Construtora e Exigir o Cancelamento da Cobrança ou Devolução em Dobro

Ao receber a cobrança de individualização de matrícula, o adquirente deve enviar contranotificação formal apontando a nulidade da cláusula com base no Art. 44 da Lei 4.591/64, exigindo o cancelamento do boleto ou pleiteando restituição em dobro perante o Procon ou Judiciário.

Siga este protocolo prático de proteção patrimonial:

1. Solicite o Detalhamento Analítico dos Emolumentos

Exija que a construtora envie a cópia oficial da certidão de prenotação e a nota de devolução / cálculo emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis. É comum descobrir que o boleto cobrado pela construtora é até superior ao que o cartório efetivamente cobrou pela matrícula-mãe.

2. Envie Notificação Formal de Impugnação

Envie uma Notificação Extrajudicial informando que, nos termos do Artigo 44 da Lei nº 4.591/64 e do Artigo 51 do CDC, você recusa o pagamento da taxa de individualização de matrícula e averbação do habite-se, mantendo sua disposição de pagar exclusivamente os emolumentos relativos ao registro da sua escritura ou contrato de financiamento (que tem força de escritura pública pela Lei 4.380/64).

3. Ação de Repetição de Indébito (Artigo 42 do CDC)

Se você já pagou o boleto indevido para não travar a entrega das chaves, você tem o prazo prescricional de 5 anos (Art. 27 do CDC) ou 3 anos (Art. 206, § 3º, IV do CC) para ajuizar Ação de Repetição de Indébito pleiteando a devolução em dobro do valor pago a maior, acrescido de juros e correção monetária.

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#Perguntas Frequentes (FAQ)

A construtora pode reter as chaves do apartamento se eu não pagar a taxa de individualização de matrícula?

Não. A retenção das chaves como meio de coação para pagamento de taxa flagrantemente ilegal e controvertida constitui abuso de direito e violação do Artigo 39 do CDC. O comprador que adimpliu as parcelas contratuais e teve o financiamento aprovado tem direito à imissão imediata na posse do imóvel por meio de tutela de urgência na Justiça.

A cláusula do contrato que diz que o comprador pagará 'todas as despesas de cartório' não me obriga a pagar?

Não. Cláusulas genéricas que transferem custos de averbação da obra e individualização ao consumidor são nulas de pleno direito (ipso jure), mesmo que o comprador tenha assinado o contrato. O Código de Defesa do Consumidor e a Lei nº 4.591/64 são normas de ordem pública e interesse social, sobrepondo-se a qualquer disposição contratual abusiva.

Se o condomínio for instituído antes da entrega das chaves, sou obrigado a pagar a taxa condominial?

Não. A jurisprudência consolidada do STJ (Tema Repetitivo nº 886) estabelece que a responsabilidade pelas taxas de condomínio e IPTU só nasce para o comprador a partir da imissão real e física na posse, ou seja, após a entrega efetiva das chaves e da vistoria aprovada. Saiba mais sobre seus direitos em nosso artigo sobre cobrança de condomínio e IPTU antes das chaves.