Desconto de 50% na Alienação Fiduciária e Compra e Venda (Art. 290 da Lei 6.015/73): Como Exigir o Benefício nos Dois Atos Cartorários
O registro do contrato de financiamento imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis (RI) é a etapa jurídica definitiva que transfere a propriedade do imóvel na planta para o comprador. No entanto, ao receber o boleto de prenotação com as custas e emolumentos cartorários, muitos adquirentes são surpreendidos por valores exorbitantes que chegam a ultrapassar R$ 6.000 a R$ 10.000.
O que milhares de compradores desconhecem — e muitos cartórios omitem propositalmente — é que o Artigo 290 da Lei Federal nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) garante 50% de desconto sobre todos os emolumentos cartorários na primeira aquisição residencial financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Mais grave ainda: muitos cartórios aplicam o desconto de 50% exclusivamente no ato de Compra e Venda, cobrando 100% das custas no ato de Alienação Fiduciária (garantia do banco). Entenda por que essa prática é ilegal e como exigir a redução integral em ambos os atos registrais.
#O Que Diz o Artigo 290 da Lei 6.015/73 Sobre o Desconto no Registro Imobiliário?
Resposta Direta (AEO): O Artigo 290 da Lei nº 6.015/73 determina a redução obrigatória de 50% nos emolumentos cartorários para o primeiro registro relativo a imóvel residencial adquirido para moradia própria financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), abrangendo todos os atos e averbações decorrentes do contrato.
O texto expresso da Lei de Registros Públicos estabelece com clareza a proteção social ao adquirente da casa própria:
"Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinquenta por cento)."
Esse benefício legal de ordem pública foi instituído pelo legislador para fomentar o acesso à moradia e diminuir o custo de transação burocrática no momento de maior descapitalização da família. Ele se aplica a qualquer financiamento habitacional enquadrado nas normas do SFH (imóveis de até R$ 1,5 milhão em todo o Brasil com uso ou não do FGTS), independentemente da renda do comprador ou da instituição financeira concedente do crédito (Caixa, Bradesco, Itaú, Santander, Banco do Brasil, etc.).
#A Polêmica dos Dois Atos: Por Que Cartórios Cobram 100% na Alienação Fiduciária?
Resposta Direta (AEO): Os cartórios tentam desmembrar o contrato em dois registros independentes (Ato 1: Compra e Venda / Ato 2: Alienação Fiduciária), cobrando o valor integral na garantia do banco. Essa prática é ilegal: as Corregedorias de Justiça e o STJ pacificaram que o desconto incide sobre a totalidade dos atos instrumentais.
Ao levar o instrumento contratual de financiamento bancário para registro, ocorrem formalmente dois lançamentos na matrícula do imóvel:
- Ato 1 (Registro da Compra e Venda): Registro que transfere o domínio do imóvel da construtora para o comprador.
- Ato 2 (Registro da Alienação Fiduciária em Garantia): Registro que vincula a propriedade resolúvel do imóvel ao banco credor até a quitação integral do financiamento.
Diversos cartórios de registro de imóveis adotam a tese corporativa de que a alienação fiduciária constituiria um negócio jurídico autônomo entre o banco e o devedor, recusando a concessão do desconto no Ato 2.
Entendimento Vinculante das Corregedorias e do STJ
Tanto o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) quanto as Corregedorias Gerais de Justiça dos Estados (a exemplo de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais) e o Superior Tribunal de Justiça consolidaram o entendimento de que:
- O contrato de financiamento com garantia fiduciária é um negócio jurídico unitário e coligado.
- A alienação fiduciária é mero pacto adjeto acessório, sem o qual o próprio financiamento habitacional pelo SFH não existiria.
- O Artigo 290 utiliza a expressão plural "atos relacionados com a primeira aquisição", estendendo o desconto de 50% a todos os registros, averbações, prenotações e buscas vinculadas àquela operação.
Portanto, qualquer cobrança integral de emolumentos sobre o registro da alienação fiduciária ou sobre a certidão de registro do primeiro imóvel no SFH configura cobrança ilegal e abusiva.
#Tabela Comparativa de Custos: Registro com Desconto Pleno vs Cobrança Indevida Parcial
Resposta Direta (AEO): A aplicação integral do Artigo 290 em ambos os atos (compra e venda + alienação fiduciária) gera uma economia imediata de R$ 2.500 a mais de R$ 4.500 no cartório, evitando que o comprador pague taxas duplicadas e indevidas.
Vejamos uma simulação baseada na Tabela de Emolumentos do Estado de São Paulo para um imóvel novo adquirido na planta:
- Valor da Compra e Venda: R$ 400.000,00
- Valor Financiado pelo SFH (Alienação Fiduciária): R$ 320.000,00
- Enquadramento: Primeiro imóvel residencial do comprador
| Atos Registrais na Matrícula | Custas Cartorárias Padrão (Sem Desconto) | Prática Abusiva (Desconto Apenas na Compra) | Aplicação Correta da Lei 6.015/73 (50% em Tudo) | Economia Real do Comprador |
|---|---|---|---|---|
| Registro de Compra e Venda (R$ 400k) | R$ 3.320,00 | R$ 1.660,00 (com 50%) | R$ 1.660,00 (com 50%) | R$ 1.660,00 |
| Registro da Alienação Fiduciária (R$ 320k) | R$ 2.940,00 | R$ 2.940,00 (100% cobrado) | R$ 1.470,00 (com 50%) | R$ 1.470,00 economizados |
| Prenotação, Buscas e Certidão de Registro | R$ 380,00 | R$ 380,00 (100%) | R$ 190,00 (com 50%) | R$ 190,00 economizados |
| Total de Emolumentos no Cartório | R$ 6.640,00 | R$ 4.980,00 | R$ 3.320,00 | R$ 3.320,00 DE ECONOMIA TOTAL! |
Quando o cartório deixa de aplicar o benefício na alienação fiduciária, o consumidor é lesado em mais de R$ 1.600 a mais do que determina a lei federal.
Para conferir o passo a passo geral de custos de registro, leia também nossos guias sobre Desconto de 50% no Registro de Imóveis (Art. 290 da Lei 6.015/73), Contrato de Financiamento Bancário Tem Força de Escritura Pública e veja como se proteger na Base de Cálculo do ITBI: Tema 1113 do STJ.
#Procedimento Prático: Como Fazer o Requerimento e Destravar o Processo de Dúvida
Resposta Direta (AEO): Para obter o desconto, protocole junto com o contrato bancário o Requerimento de Desconto do Art. 290 com firma reconhecida. Se o oficial do cartório recusar, solicite a Suscitação de Dúvida Inversa perante a Vara de Registros Públicos / Juiz Corregedor Permanente.
Siga este passo a passo formal para garantir que o cartório aplique o desconto integral sem subterfúgios:
- Redija o Requerimento Formal de Desconto:
- Elabore a declaração formal atestando expressamente: "Declaro, sob as penas da lei (Artigo 299 do Código Penal), que este imóvel é a minha primeira aquisição imobiliária residencial, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), fazendo jus aos benefícios de redução de 50% dos emolumentos previstos no Artigo 290 da Lei Federal nº 6.015/1973 em todos os atos registrais."
- Protocolo no Balcão do Cartório de Registro de Imóveis:
- Ao apresentar o contrato bancário para prenotação, anexe duas vias do requerimento assinado e exija o carimbo de protocolo na sua via de controle.
- Análise da Nota Devolutiva / Orçamento:
- Se o cartório emitir nota de exigência ou boleto com cobrança de 100% na alienação fiduciária, responda por escrito citando os provimentos da Corregedoria Geral de Justiça estadual.
- Procedimento de Dúvida Registral (Artigo 198 da Lei 6.015/73):
- Persistindo a recusa do registrador, peça a suscitação de dúvida para que o caso seja remetido ao Juiz Corregedor Permanente da comarca. Os juízes corregedores invariavelmente determinam o cumprimento da lei com aplicação dos 50% em ambos os atos.
#Perguntas Frequentes Sobre o Desconto de 50% no Cartório
O desconto de 50% se aplica a imóveis financiados fora do SFH (pelo SFI)?
Não. O texto do Artigo 290 da Lei nº 6.015/73 restringe expressamente o benefício às aquisições financiadas pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Imóveis enquadrados no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) — com valores superiores ao teto do SFH — pagam emolumentos integrais conforme a tabela estadual.
Se eu já paguei o valor integral no cartório sem saber do desconto, posso pedir reembolso?
Sim. O adquirente que preenchia os requisitos legais na data do registro e pagou os emolumentos integrais por omissão ou erro do cartório pode ingressar com pedido administrativo de restituição perante a Corregedoria do Cartório ou ação de repetição de indébito na Justiça, no prazo prescricional de até 3 anos.
O desconto de 50% da Lei 6.015/73 também reduz o imposto municipal do ITBI?
Não. O Artigo 290 da Lei nº 6.015/73 é uma norma federal que disciplina exclusivamente os emolumentos dos serviços notariais e registrais (cartórios). O ITBI é um tributo de competência exclusivamente municipal regido pelo Código Tributário de cada município. Embora algumas capitais concedam alíquotas reduzidas para programas habitacionais, tratam-se de legislações distintas.
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